Você acaba de adquirir um imóvel e não sabe por onde começar para obter a escritura e registro? Confira essas dicas:

PRIMEIRO: Você comprou um imóvel à vista ou está terminando de pagar as parcelas de seu contrato com a Construtora e agora precisa lidar com a documentação. Você precisa em primeiro lugar saber que  o melhor conselho que pode ser dado ou a pessoa mais indicada para ajudar você em quaisquer questões relacionadas a essa compra é um TABELIÃO DE NOTAS ou NOTÁRIO…. Se não conhecer algum ou não souber onde procurar, pode utilizar o serviço de busca de cartórios em todo o Brasil, disponibilizado pelo Ministério da Justiça aqui. Faça a busca pelo Estado, Município e atribuição “NOTAS”. Em Santa Catarina a Corregedoria Geral de Justiça também possibilita a busca aqui.

SEGUNDO: A documentação exigida, embora pareça uma lista sem fim, é muito importante para sua segurança, tanto para evitar surpresas quanto para garantir que, se precisar vender ou quiser transferir o imóvel para alguém, não tenha dores de cabeça. Qualquer dúvida sobre a lista de documentos também pode ser esclarecida pelo Tabelião. Essa lista pode variar em cada Estado do País, segundo as normas estaduais e as características do negócio, porém normalmente a lista básica em Santa Catarina é essa:

DO IMÓVEL:

1. SE FOR IMÓVEL URBANO

• Matrícula atualizada do imóvel (validade de 30 dias)
• Certidões negativas de ônus e ações (validade de 30 dias)
• Certidão do cadastro no Município, valor venal e certidão negativa de débitos municipais incidentes sobre o imóvel – Prefeitura.

2. SE FOR IMÓVEL RURAL

• Matrícula atualizada do imóvel (validade de 30 dias)
• Certidões negativas de ônus e ações (validade de 30 dias;
• Certidão ou Certificado de Imóvel Rural (CCIR);
• Certidão negativa de débitos do Imposto Territorial Rural (ITR)

OBS: Averiguar situação da Reserva Legal

3. SE FOR IMÓVEL DE MARINHA

• Certidão de transferência dentro de seu prazo de validade
• Comprovante dos laudêmios pagos.

4 SE FOR IMÓVEL DE POSSE

• Certidão expedida pela Diretoria de Assuntos Fundiários da Secretaria da Agricultura do Estado de Santa Catarina de que o imóvel não pertence ao patrimônio público estadual e não foi declarado de utilidade pública para fins de desapropriação (em Florianópolis).
• Certidão da Secretaria do Patrimônio da União – Delegacia de Santa Catarina, de que a área não pertence ao patrimônio público federal e não se localiza em área de marinha (em Florianópolis).
•  Certidão da Secretaria da Fazenda do Município em que se situe o imóvel de que o mesmo não integra o seu patrimônio (na Prefeitura do Município onde o Imóvel se localiza).
•  Parecer da Fundação de Amparo à Tecnologia e ao Meio Ambiente – FATMA ou das fundações de meio ambiente ou órgãos afins, nos municípios, de que a área não se destina à preservação ou à recuperação ambiental (em Florianópolis).
•  Planta de localização do imóvel executada por técnico credenciado junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, com o detalhamento da área superficial, confrontações, nome dos confrontantes, localização geográfica e outros pontos de referência.

 DOS VENDEDORES

QUANDO PESSOA FÍSICA:

CASADOS:

• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF de ambos.
• Certidão de casamento atualizada (validade de 90 dias).
• Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial, quando não houver registro.
• Endereço completo e profissões

SOLTEIRO:

• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF
• Certidão de nascimento atualizada (validade de 90 dias)
• Se mantiver relação de união estável com alguém, apresentar RG e CPF do companheiro, o qual também deverá assinar a escritura
• Endereço completo e profissão

SEPARADO, DIVORCIADO OU VIÚVO

• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF
• Certidão de casamento atualizada com a averbação da alteração do estado civil (validade de 90 dias)
• Se mantiver relação de união estável com alguém, apresentar RG e CPF do companheiro, o qual também deverá assinar a escritura
• Endereço completo e profissão

QUANDO PESSOA JURÍDICA (CONSTRUTORAS, EMPRESAS EM GERAL)

• Contrato Social Consolidado, com a última alteração contratual ou Estatuto Social com a última ata de eleição
• Inscrição no CNPJ
• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF dos sócios administradores com poderes para alienar, com seus endereços e profissões
• Certidão Simplificada da Junta Comercial Atualizada (validade de 90 dias)
• Certidão negativa de tributos federais
• Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS)

DOS COMPRADORES

QUANDO PESSOA FÍSICA

• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF (se casado, do cônjuge também, independente do regime de bens ou em nome de quem foi realizada a transação).
• Certidão de casamento/nascimento (em conformidade com o caso)
• Pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial, quando não houver registro (em conformidade com o caso).
• Endereço completo e profissão.

QUANDO PESSOA JURÍDICA

• Contrato Social Consolidado, com a última alteração contratual ou Estatuto Social com a última ata de eleição
• Inscrição no CNPJ
• Cópia do documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF dos sócios administradores, com poderes para o ato, seus endereços e profissões
• Certidão Simplificada da Junta Comercial (validade de 90 dias)

DO PROCURADOR

• Procuração com poderes específicos para o ato lavrado, dentro do prazo de validade, em certidão, SEMPRE EM VIA ORIGINAL.
• Documento de identidade atualizado, dentro do prazo de validade e sem rasuras e CPF, seu endereço e profissão
• Não necessita cópia dos documentos do cônjuge do procurador bem como apresentação de certidão de nascimento ou casamento

TERCEIRO:  É recomendável que você obtenha todas as certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, bem como negativas de eventuais ações, inclusive trabalhistas que estejam correndo contra o vendedor (do local do imóvel e do domicílio do vendedor). Essa medida visa comprovar a sua boa-fé ao adquirir o imóvel e significa tomar as cautelas necessárias para não ser surpreendido em futura anulação judicial da venda, em decorrência de fraude contra credores, dívidas vencidas e não pagas pelo vendedor que poderão atingir o imóvel que você adquiriu.  As certidões negativas de ônus e ações, emitidas pelo Ofício de Registro de Imóveis onde seu imóvel está matriculado também exercem esse papel e essas são de apresentação obrigatória em Santa Catarina. Você também poderá solicitar certidões negativas de protesto em nome do vendedor.

QUARTO:  Você vai precisar recolher o IMPOSTO DE TRANSMISSÃO, ou ITBI, cuja alíquota é diferente em cada Município porém varia de 1% a 3%.  O Tabelião poderá providenciar o requerimento de emissão da Guia do ITBI, onde deverá constar os dados básicos do vendedor, comprador e do imóvel e o valor do negócio declarado pelas partes… ou seja, o valor pago pelo imóvel….Para o cálculo do imposto, o Município aplica tabela própria de avaliação (base de cálculo do imposto) e pode aceitar ou impugnar o valor declarado… geralmente o ITBI é recolhido tendo por base o maior valor apurado entre o declarado pelas partes e a tabela do Município… Não se pode declarar valor irrisório ou muito abaixo do valor de mercado pois isso implica em responsabilidade tributária.  Em Santa Catarina o recolhimento do ITBI é obrigatoriamente realizado antes de lavar a escritura.  Em Santa Catarina também será necessário pagar antes de lavar a escritura, o FUNDO DE REAPARELHAMENTO DA JUSTIÇA – FRJ, com alíquota de 0,3% sobre o valor do negócio, atualmente com teto máximo de R$490,00 por ato ou imóvel.

QUINTO: Com toda documentação apresentada, recolhido o ITBI  e FRJ, o tabelião fará a análise da documentação apresentada de acordo com a intenção das partes, ou seja, vai adequar o que você declarou sobre as condições do negócio e do imóvel aos requisitos para a lavratura da escritura pública, orientando sobre as possíveis implicações e conseqüências de eventual dispensa de certidões, indagando sobre todas as demais questões que envolvem a compra e venda, inclusive necessidade de outras negativas (previdenciária, condomínio) conforme o caso. Também vai verificar a necessidade de anuência de outras pessoas na escritura, vai fazer a análise sobre as condições de disponibilidade do imóvel (o vendedor é realmente o proprietário? existe alguma pendência relacionada ao imóvel ou às partes que deve ser resolvida antes? existe alguma condição especial a ser observada?). Estando tudo em ordem, o ato terá prosseguimento, caso contrário, o tabelião vai orientar sobre eventuais exigências ou requisitos pendentes.

SEXTO:  As partes serão chamadas para comparecer no Tabelionato e, após a leitura da escritura o ato será lavrado e assinado por todos. A partir da assinatura, a escritura torna-se ato público, fazendo prova do negócio realizado, seja em relação as declarações feitas, condições do negócio e cumprimento de todas as demais formalidades legais, em virtude da fé pública notarial. Neste momento você vai pagar os emolumentos do tabelião, fixados pelo Tribunal de Justiça,  em tabela própria que você pode conferir aqui.

SÉTIMO: Você já tem a escritura do imóvel, porém isso não é suficiente para ser considerado proprietário do imóvel. A escritura apenas fez prova do negócio que você fechou com o vendedor. Para ser considerado realmente o proprietário você deverá levar sua escritura até o Ofício de Registro de Imóveis (Cartório de Imóveis, Serventia registral) do local do imóvel. Não sabe onde fica? Procure aqui (atribuição: Registro de Imóveis).

OITAVO: O Oficial de Registro de Imóveis receberá sua escritura para análise, podendo fazer exigências de acordo com suas atribuições, onde você deverá pagar emolumentos para o registro e eventuais averbações, de acordo com tabela própria também fixada pelo Tribunal de Justiça. Em Santa Catarina, consulte aqui. (BUSQUE POR TABELA DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMÓVEIS).

NONO: Estando tudo em ordem, o Oficial de Registro, no prazo total de 30 dias a contar do protocolo, fará o registro da escritura na matrícula do imóvel e, a partir de então, você será considerado o proprietário do imóvel para todos os efeitos.

DÉCIMO: Os custos totais da escritura e registro em Santa Catarina envolvem: MUNICÍPIO: ITBI – 1 a 3% do valor do negócio; TRIBUNAL DE JUSTIÇA: FRJ – máximo de R$490,00 por ato/imóvel; TABELIÃO DE NOTAS: Emolumentos – máximo de R$986,75 por ato/imóvel; REGISTRO DE IMÓVEIS: Emolumentos – máximo de R$986,75 por ato/imóvel + eventuais averbações sem valor: R$75,30 cada + eventuais averbações com valor de R$326,04 cada.

Observações importantes:

1) essas dicas referem-se a  compra e venda simples, realizada entre particulares (pessoas físicas ou jurídicas). Para imóveis adquiridos mediante financiamento imobiliário ou sistema financeiro, outras regras são aplicáveis.

2) a análise da documentação varia de acordo com cada negócio e em cada Estado, em virtude de normas especificas.

3) em qualquer caso e para esclarecer qualquer dúvida, procure o tabelião de sua cidade.