Apelação Cível n. 2012.076420-4, de Joinville

Relator: Des. Subst. Jorge Luis Costa Beber

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUTORES QUE ALMEJAM RECEBER DOS RÉUS O VALOR CORRESPONDENTE À EXTENSÃO DA ÁREA PROMETIDA E NÃO ENTREGUE. IMPROCEDÊNCIA. IMÓVEL QUE, EMPÓS DEVIDAMENTE VISTORIADO PELOS COMPRADORES, FOI ADQUIRIDO EM SUA INTEIREZA, COMO CORPO CERTO E INDIVIDUADO. VENDA AD CORPUS CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.

“A simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado não conduz à conclusão de que a venda se deu ad mensuram. É preciso investigar acerca da real intenção das partes e, considerando que sequer foi estipulado o preço do hectare, a prova carreada aos autos força levar à conclusão de que foram as características particulares daquele bem que motivaram a celebração da avença. Assim, evidente que se está diante de compra e venda ad corpus. Precedentes da Corte” (Apelação Cível Nº 70017299603, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 23/08/2007).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2012.076420-4, da comarca de Joinville (4ª Vara Cível), em que são apelantes Geci Deolindo Guesser e outro, e apelados Imobiliária Visão Ltda e outros:

A Quarta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso e negar-lhe provimento. Custas legais.

O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Des. Victor Ferreira, com voto, e dele participou o Exmo. Des. Luiz Fernando Boller.

Florianópolis, 12 de dezembro de 2013.

Jorge Luis Costa Beber

Relator

 

RELATÓRIO

Gesi Deolindo Guesser e Augustinho Bernardo Guesser ajuizaram, em 03.08.2001, ação de indenização por perdas e danos cumulada com lucros cessantes contra Imobiliária Visão Ltda., Arthur Kricheldorf e Irene Kricheldorf, relatando, em síntese que em 07.12.1998 celebraram com o segundo e terceiro réus escritura pública de contrato de compra e venda imobiliária com pacto comissório, de um terreno com área de 70.766,86 m², situado na zona rural de Joinville/SC, Bairro Cubatão, edificado com uma casa residencial e benfeitorias, pelo valor de R$ 46.000,00, dos quais R$ 11.000,00 à vista e o restante em dez vezes de R$ 3.500,00 cada.

Relataram que o negócio ficou sob a responsabilidade da primeira ré, a qual foi autorizada a transacionar o bem pelo valor de R$ 56.000,00, com comissão de 8% sobre a venda, e que a avença só se concretizou porque a unidade imobiliária possuía área compatível com a pretensão de criação do gado e instalação de açudes (no mínimo três tanques).

Disseram que, após assumirem a posse sobre o bem, estranharam a metragem oferecida, ocasião em que chamaram agrimensor, o qual constatou que o terreno, em verdade, possuía apenas 29.934,15 m².

Pugnaram, ao final, pela realização de perícia, a fim de apurar as verdadeiras dimensões do imóvel, o valor do metro quadrado na região, bem como a possibilidade de instalação de açudes e criação de gados.

Requereram a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, em virtude da indisponibilidade da área prometida e não entregue, dos lucros cessantes, relativamente à impossibilidade de exploração comercial do imóvel e “pela frustração com a criação de gado” (fl. 13), além da impossibilidade de arrendamento da área prometida, em valor não inferior a cinco salários mínimos mensais, contados a partir da compra até a efetiva indenização, além das custas e honorários.

Citados, os réus Irene e Arthur contestaram (fls. 27-35), instante em que a cônjuge virago comunicou o óbito deste em 17.10.2000, e afirmou ser a representante do espólio.

Arguiram a preliminar de carência de ação, pela ausência de interesse processual na modalidade adequação, porquanto seria indispensável a propositura de ação própria, estimatória ou declaratória, para após “chegar ao valor a que tem direito a receber” (fl. 28).

Suscitaram, ainda, não ostentarem legitimidade para figurar no polo passivo da ação intentada, visto que, com mais de 80 anos de idade, contrataram a imobiliária para que efetuasse a venda e todos os atos congêneres, sendo dela a responsabilidade pela metragem adequada.

No mérito, confirmaram a alienação, sustentaram que o tamanho da gleba de terras sempre foi de 70.000,00 m² e disseram ter agido de boa-fé. Acrescentaram que desde 1942 o imóvel possuía aquela área, mantendo-se a mesma característica até os dias atuais.

Derradeiramente, alegaram que o equívoco foi todo dos autores, porque adquiriram bem imóvel sem diligenciar na investigação do tamanho correto, além do fato de que não trouxeram nenhuma prova para demonstrar o prejuízo que obtiveram, pelo que requereram o acolhimento das preliminares e, caso rejeitadas, a improcedência dos pedidos, com a condenação dos autores ao pagamento das custas e dos honorários.

Citada, a imobiliária contestou (fls. 45-50), arguindo as preliminares de carência de ação, por ausência de memorial descritivo e de Anotação de Responsabilidade Técnica, e ilegitimidade passiva, justo que os autores não demonstraram má-fé do corretor na condução dos negócios.

No mérito, reforçou a sua conduta pautada pela boa-fé e como mera intermediadora da negociação, e que a metragem menor da área objeto de alienação não pode ser percebida em simples vistoria.

Ressaltou não possuir nenhuma obrigação de realizar o levantamento planimétrico e, quanto aos lucros cessantes, defendeu a ausência dos mínimos resquícios de prova, razão pela qual a demanda deve ser extinta, acolhendo-se as preliminares, e, caso rejeitadas, os pedidos devem ser julgados improcedentes, com a condenação dos autores ao pagamento das custas e dos honorários.

No saneador (fls. 63-64) todas as preliminares foram afastadas.

À fl. 95 foi comunicado o óbito da ré Irene por sua única filha Adelaide, a qual, comprovados o vínculo e o falecimento (fls. 101 e 103), assumiu a posição de representante do espólio, cuja habilitação foi deferida às fls. 122-123.

Laudo pericial e documentos às fls. 128-152.

Ante a notícia do óbito do autor Augustinho em 1º.02.2003, e vindo aos autos as certidões de óbito (fl. 179) e de inventariança (fl. 196), foi deferida a habilitação do espólio, representado por Wanderli Guesser, conforme decisão de fl. 197.

Na instrução, uma informante foi ouvida pelo juízo (fls. 222-223).

A sentença foi de improcedência (fls. 244-249), sob o fundamento de que, além da ausência de prova do fato constitutivo do direito autoral, restou “caracterizada a venda ad corpus, pois somado ao fato de que o autor teria analisado o imóvel antes da compra, imóvel este que corresponderia com as suas pretensões, descaracterizando assim a venda ad mensuram, uma vez que em nada importava a metragem” (fl. 247).

Opostos embargos de declaração (fls. 251-252), foram eles desprovidos (fl. 254).

Os vencidos apelaram (fls. 260-267) basicamente reforçando tudo o que exposto na peça pórtica. Rememoraram que o bem não foi vendido como coisa certa, mas sim com base em seu tamanho global, e que, conforme o próprio perito afirmou, “uma pessoa leiga dificilmente poderia ter dimensão da área do imóvel através de simples vistoria”.

Assentaram que a falta de área somente foi constatada quando efetivaram a limpeza das terras, não sendo crível o argumento dos réus, pois morando durante décadas no local, bem conheciam a extensão da propriedade.

Reafirmaram que os vendedores sabiam da diferença, tanto que há notícia nos autos de que venderam partes do terreno para terceiros, sem alteração no registro de imóveis.

Disseram, ainda, que todos os réus beneficiaram-se com a venda a maior, e que amargaram muitos prejuízos, pelo que o apelo deve ser conhecido e provido, invertidos os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões da imobiliária às fls. 276-278, permanecendo silentes os representantes dos espólios de Arthur e de Irene (fl. 279), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça.

VOTO

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, o apelo é conhecido.

Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de indenização por perdas e danos cumulada com lucros cessantes, julgou os pedidos improcedentes, e condenou os autores, ora apelantes, aos encargos da sucumbência.

O ponto nodal da controvérsia reside no fato dos autores terem recebido área de terras a menos do que aquela registrada na escritura de compra e venda que entabularam com os acionados, resultando daí a pretensão indenizatória formulada na inicial.

A compra e venda foi aperfeiçoada em 07.12.1998, conforme escriturapública de compra e venda adunada às fls. 17-19, pela qual os apelantes desembolsaram a cifra de R$ 46.000,00 (quantia corroborada pelas partes, embora no documento público conste o montante de R$ 36.000,00). A área total transferida, timbrada na escritura, foi de 70.766,86 m², constatando-se, tempos depois, que o terreno era substancialmente menor, possuindo apenas 29.934,15 m².

Diante de tal cenário, e por conta dos contornos da lide, impende perscrutar se a venda controvertida pelos litigantes foi ad corpus (leia-se: levou em consideração o terreno como um todo) ou ad mensuram (ou seja, o preço do objeto foi calculado com base no valor do metro quadrado).

Com efeito, segundo o magistério de CARVALHO SANTOS:

“Na venda de imóveis, cuja extensão ou quantidade foi determinada, duas hipóteses podem ocorrer: ou a venda se faz ad mensuram ou ad corpus.

Na primeira hipótese, o preço é determinado tendo por base cada unidade ou medida, como quando o vendedor diz: vendo cem alqueires de terra à razão de duzentos cruzeiros o alqueire, ou tantos metros quadrados à razão de cem cruzeiros o metro quadrado.

Na segunda hipótese, um preço único é estipulado para a totalidade da coisa, como quando o vendedor diz: vendo duzentos alqueires de terra por vinte mil cruzeiros, ou quinhentos metros quadrados por doze mil cruzeiros” (Código Civil Brasileiro Interpretado, 4ª ed. vol. XVI, p. 154).

Pelo prova encartada ao caderno processual, constata-se que os autores/apelantes, após vistoriarem o imóvel, acompanhados do genro Evaldo Felix Bruse, que depôs em juízo como informante (fl. 223), resolveram adquiri-lo, não havendo em momento algum discussão sobre a metragem do terreno ou sobre a alienação vinculada ao hectare.

Os demandantes compraram o imóvel como um corpo certo e individuado, sendo lícito afirmar que a medição descrita no contrato foi meramente enunciativa, tanto que a diferença alegada na inicial somente foi constatada quando procederam a limpeza do terreno, em época não esclarecida, segundo afirmaram à fl. 262.

Diante de tal cenário, coadjuvado pela ausência de notificação direcionada aos apelados, resulta lícito intuir que o descobrimento da diferença a menos da área adquirida deu-se em data próxima à propositura da inicial, o que sucedeu em 03.08.2001.

A perícia realizada sobre o terreno também confirma a hipótese de venda ad corpus, não existindo dúvidas de que a alienação ocorreu pelo todo, notadamente porque, segundo o expert, é impossível à pessoa leiga notar a diferença entre a área matriculada e a efetivamente existente, sem uma medição específica, verbis:

“Quesito n. 6: Olhando-se o imóvel de sua vista frontal (de frente, na Estrada Cubatão), pode-se ter ideia de quantos metros quadrados teria o imóvel, considerando a metragem de frente e algum ponto de referência aos fundos?

R.: Considerando as medidas do imóvel, entende-se que uma pessoa leiga dificilmente poderia ter noção da área do imóvel através de simples vistoria, sem medição” (grifos meus, fl. 138).

Nesse mesmo contexto, o informante Evaldo mencionou:

“quando vistoriaram o imóvel, antes da compra, acharam que o tamanho seria suficiente para desenvolver atividade de “pesque-pague” e a criação de gado leiteiro, pois a cerca estava parcialmente caída, ou seja, em algumas partes estava de pé e em outras o arame havia caído, só restando os pilares” (grifos meus, fl. 223).

Ademais, não houve demonstração de que os apelados, pessoas idosas e inclusive já falecidas, faltaram com a boa-fé no momento da transação, nem tampouco que eram sabedores da real dimensão da gleba de terras.

Sob outro viés, também não é possível imputar à imobiliária o dever de indenizar, justo que, ao oferecer o imóvel à venda, baseou-se na metragem constante do registro de imóveis, cuja exatidão, como bem assinalou o expert, não era possível aferir sem instrumentos planimétricos específicos.

No tocante ao pedido de lucros cessantes, a improcedência também é medida imperativa, especialmente porque nada existe nos autos a apontar, de maneira clara, a quantidade de peixes e de gado que ali seriam criados, bem assim o prejuízo auferido.

E sobre o tema dispunha o artigo 1.136 do longínquo Código Civil de 1916:

“Art. 1.136. Se, na venda de um imóvel, se estipular preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contracto ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe, porém, esse direito, se o imóvel foi vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referencia ás suas dimensões” (grifos meus).

WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, a respeito, leciona:

“Na venda ad corpus “o vendedor aliena o imóvel como um corpo certo e determinado, perfeitamente individuado pelas confrontações, claramente caracterizado pelas suas divisas, discriminadas e conhecidas: a fazenda Petrópolis, a chácara Marengo, a vila Kirial. Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador examinou as divisas do imóvel, tendo intenção de adquirir precisamente o que dentro delas se continha. A referência à metragem ou à extensão superficial é meramente acidental e o preço é global, pago pelo todo, abrangendo a totalidade da coisa”. (…) “Entende-se que o comprador percorreu o imóvel, conheceu sua extensão, verificou as divisas. Comprou-o afinal, não em atenção à área declarada, mas pelo conjunto que lhe foi mostrado, conhecido e determinado. Estando murado ou cercado quase todo o imóvel comprado reputa-se acidental a declaração das medidas, ou quando há especificação ou nomeação dos confinantes“. (Grifei e sublinhei – Curso de Direito Civil, Ed. Saraiva, 8ª ed., p. 109).

Em situação idêntica, a Corte Gaúcha decidiu:

“RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA E VENDA DE ÁREA DE TERRAS. DECADÊNCIA NÃO VERIFICADA. VENDA AD CORPUS. NÃO INCIDÊNCIA DA NORMA DO ART. 501 DO CC. PRESCRIÇÃO. DECRETAÇÃO DE OFÍCIO. ART. 219, § 5º, CPC. I. A área mencionada no contrato é meramente enunciativa e, segundo afirmações dos demandados, fato não contestado pelos autores, não foi determinante para a estipulação do preço. Assim, não temos, in casu, uma compra e venda ad mensuram, cuja ação correspondente (actio ex empto) está sujeita ao prazo decadencial de um (01) ano previsto no art. 501 do Código Civil”. (Recurso Cível Nº 71001402734, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Oyama Assis Brasil de Moraes, Julgado em 29/01/2008).

Mais:

“APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE ÁREA DE TERRAS. AD CORPUS OU AD MENSURAM. A simples referência contratual à área superficial do imóvel transacionado não conduz à conclusão de que a venda se deu ad mensuram. É preciso investigar acerca da real intenção das partes e, considerando que sequer foi estipulado o preço do hectare, a prova carreada aos autos força levar à conclusão de que foram as características particulares daquele bem que motivaram a celebração da avença. Assim, evidente que se está diante de compra e venda ad corpus. Precedentes da Corte. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO”. (grifos meus, Apelação Cível Nº 70017299603, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 23/08/2007).

A Corte Catarinense mantém o mesmo entendimento:

“[…] “Cabe evidenciar a distinção entre venda ad corpus e venda ad mensuram. Na venda ad corpus, o imóvel figura como objeto certo e determinado, individualizado pelas suas confrontações e divisas, sem observar, no entanto, as suas medidas. Já na modalidade ad mensuram, a área do imóvel é previamente determinada, ou é estipulado o preço para cada unidade ou medida da extensão. Em suma: se a venda/compra foi de coisa certa e determinada, trata-se de venda ad corpus; se levou em conta as medidas, trata-se de venda ad mensuram” (AC nº 1988.090912-5, de Lages, Rel. Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. 20/08/02). (…)” (Grifei e sublinhei – Apelação Cível n. 2001.017209-7, da Capital. Relatora: Desa. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, julgado em 29.03.05).

Ou ainda:

“APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL […] –PRETENSÃO FUNDAMENTADA NA DIFERENÇA ENTRE A METRAGEM ESTABELECIDA NO CONTRATO E A EFETIVA EXTENSÃO DO BEM – INTELIGÊNCIA DO ART. 1136 DO CC/1916 – DISCUSSÃO ACERCA DA FORMA DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – VENDA AD MENSURAM VERSUS AD CORPUS – INTENÇÃO DAS PARTES – NEGÓCIO EFETIVADO SOBRE O IMÓVEL COMO UM TODO – ALUSÃO À METRAGEM DO TERRENO MERAMENTE ENUNCIATIVA – TRANSAÇÃO AD CORPUS – CIRCUNSTÂNCIA QUE RETIRA DO ADQUIRENTE O DIREITO AO ABATIMENTO DO PREÇO OU COMPLEMENTAÇÃO DA ÁREA – PEDIDO INACOLHIDO – PLEITO PELA INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – DERROTA DO EMBARGANTE, DE MODO PREPONDERANTE – DIVISÃO PROPORCIONAL DAS VERBAS – INSURGÊNCIA RECURSAL DESPROVIDA.

Se as obrigações previstas no contrato são absolutamente líquidas e têm prazo estipulado para o seu adimplemento, torna-se despicienda a notificação do devedor para constituição em mora, a teor do que dispõe o art. 960 do CC/1916.

“Venda ad mensuram é a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico. […] Venda ad corpus é a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico […]. Quando a venda tiver sido feita ad corpus, não tem lugar nem a pretensão real (ação ex empto), nem as pretensões pessoais (ação redibitória e/ou ação de abatimento proporcional do preço), já que nessa venda a menção à medida é apenas enunciativa” (Nelson Nery Júnior)” (Grifei e sublinhei – Apelação Cível n. 2005.006855-7, de Concórdia. Relator: Juiz Sérgio Izidoro Heil, julgado em 01.07.05).

Acresço, sob outro viés, que o sequestro constante do registro imobiliário, conforme se vê à fl. 99 verso, não embaça o exame da presente lide, uma vez que aqui não se discute acerca da propriedade do bem, mas sim sobre os supostos efeitos indenizatórios decorrentes da sua fruição.

Destarte, voto por conhecer do apelo e desprovê-lo.

Gabinete Des. Subst. Jorge Luis Costa Beber

Fonte: www.tjsc.jus.br