O substabelecimento é o instrumento apropriado para a transferência, total ou parcial, dos poderes outorgados por alguém através de uma procuração. O ato de substabelecimento pode ser limitado ou condicionado na procuração, uma vez que o outorgante deve definir se aquele mandato, em relação ao procurador ou mandatário, tem caráter personalíssimo ou não. Se o outorgante vedar na procuração a possibilidade do mandato ser substabelecido, ele tem caráter personalíssimo. Autorizando o outorgante a transferência do mandato para outra pessoa, que passará a ser o procurador, o substabelecimento poderá ser com ou sem reserva de poderes. Sendo com reserva de poderes, o procurador originário e o procurador substabelecido continuarão exercendo o mandato em conjunto, ainda que agindo cada um isoladamente. No substabelecimento sem reserva de poderes, o mandato é transferido para o procurador substabelecido em sua totalidade, equivalendo a uma renúncia do procurador originário. O instrumento de mandato pode adotar a forma pública ou privada.

A procuração pública, lavrada em tabelionato ou cartório de notas, é o modo mais seguro de outorga do mandato, porque o outorgante será devidamente identificado e qualificado no momento da lavratura da procuração, e o tabelião responde, perante terceiros, pela segurança jurídica do ato. Na procuração particular basta a simples assinatura do outorgante identificando o mandatário e a extensão dos poderes, para a sua validade em determinados atos. Mas para os negócios e operações imobiliárias, por força do art. 108 do Código Civil, a procuração por instrumento público é da essência do ato, considerando que a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado (Código Civil, art. 657). 

 A procuração para fins de alienação ou oneração de imóveis equivale aos poderes de representação para celebração da escritura pública ou contrato. Dessa maneira, a procuração tem que ser específica, devendo descrever o imóvel que será objeto de alienação, não sendo cabível representação por procuração genérica, a qual não possui os necessários requisitos de segurança jurídica. Sendo celebrada a procuração por instrumento público, o seu substabelecimento, para fins imobiliários, deverá observar também a forma pública, ainda que o Código Civil admita que quando se outorgue mandato por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular (art. 655).

 As leis que admitem a utilização de instrumento particular para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964, art. 61) e do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.514/1997, art. 38) atribuem ao contrato particular efeito de escritura pública, mas não para fins de representação, porque a exigência da procuração pública decorre da natureza do ato principal, que, mesmo de natureza privada, foi equiparado, por artifício legal, ao ato público.

Fonte: http://www.anoreg.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=21476:artigo-substabelecimento-por-ivanildo-figueiredo&catid=32:artigos&Itemid=181

Sugestão da colaboradora Elizandra.